【不動産投資】不動産の利回りとは?不動産投資信託とは?不動産投資について気になる疑問を解決!

不動産投資

不動産投資を始めるうえで覚えておきたいのが、“利回りはどの程度になるのか?”ではないでしょうか。

平均値などを含め、利回りの考え方など知らないことも多いと思います。今回は不動産投資の利回りや、今後注目される不動産投資信託について説明します。

不動産の利回りとは?

不動産の利回りは大きく分けて2通りの種類があります。

年間の家賃収入から物件の価格を割って×100で出す「表面利回り(グロス利回り)」と呼ばれるもの、税金や管理費などを考慮して計算する「実質利回り(ネット利回り)」です。そのためより現実的な数字を知ることになり、手取り収入をより具体化できるものです。

  • 表面利回り計算式:(年間家賃収入/物件価格)×100%
  • 実質利回り計算式:{(年間家賃収入ー年間経費)/物件価格}×100%

表面利回りは計算で簡単に算出できますが、不動産を維持するための諸経費は含まれていません。不動産は満室を前提とした数字なので、絶対にこの利益が入るのを保証するものではないのです。これに対して実質利回りは、不動産にかかる諸経費の「固定資産税」や「管理費」「修繕積立金」「保険料」なども含みます。

とはいえ実質利回りにもデメリットがあり、固定ではなく流動性のあるものです。例えばマンションやアパートなどの建物は新築から年月が経っていけば必ず劣化し、その価値が落ちてしまいます。

そうなると、毎月の維持費ばかりがかさむ結果になるのです。建物は必ず劣化することを考えると、正確な数字を出すのはより難しいかもしれません。

また、不動産の利回りについては都心部よりも地方のほうが高い傾向にあります。東京都内の不動産の利回りは4.5%前後だといわれるのに対して、地方都市(札幌やさいたま・仙台・千葉・横浜など)は、5%を切ることがありません。

利回りだけを見ると地方のほうが優れているように思うかもしれませんが、地方にもそれなりのリスクがあるので一概にはいえません。物価が安く家賃が高い地域のほうが利回りは良くなりますが、その分の設備投資が必要になったり物件の質がいまいちのこともあります。利回りだけで判断しないほうがいいでしょう。

不動産投資信託とは?

誰だって不動産を所有するのであれば、安定的な利益を出したいと思うものです。中でも安定投資の方法として注目されているのが「REIT(リート、不動産投資信託)」ではないでしょうか。投資法人が投資家から資金を集めたうえで、複数の不動産に投資する方法です。

REIT(英: real estate investment trust、リート)または不動産投資信託は、公衆から調達した資金を不動産に投資する金融商品の一種。特に、日本の国内法に則った「日本版REIT」(または「J-REIT」)のことを単にREITという場合がある。

引用元:『ウィキペディア(Wikipedia)』

これらの売却益が配当金となり投資家に還元される仕組みになります。不動産投資を直接行っているときよりは利回りは低いものの、株式投資よりも高い利回りが期待できます。投資信託になると少額の資金から不動産投資もでき、なかには10万円程度の資金で投資する人もいます。

基本的に不動産選定や維持、募集などをすべて業者が行いますし、個人でやる不動産投資のようなリスクを軽減することにも繋がります。また一つの不動産に限定して投資を行うわけではないので、リスクを分散することもできるのです。

不動産投資信託にはもちろんデメリットもあり、投資法人が倒産してしまう、金利の変動、物件の価格によって配当金が変わってしまうなどのリスクが考えられます。上場が廃止になる可能性もゼロではないので、不動産投資信託についてはこういったデメリットの面も把握しておかなくてはいけません。

まとめ

不動産投資を考えるうえで、利回りや不動産投資信託は必ずおさえておきたいものです。ただし利回りばかりに注目してしまい、物件選びに失敗しないように注意しなくてはいけません。一見安く見える利回りも長期的に見たときに利益が大きいというケースもあります。

不動産投資では総合的に判断したうえで、納得できる方法で取引を行うようにしましょうね。